Wohnkeller

Was ist ein Wohnkeller und welche Funktion erfüllt er im Haus?

Bei einem Wohnkeller handelt es sich um Kellerräume, die für Wohnzwecke genutzt werden können. Dazu werden sie entsprechend ausgebaut und eingerichtet und dann als Kellerwohnung angeboten.

Leider wird der Begriff Keller immer noch als negativ empfunden, denn er wird gleichgesetzt mit Dunkelheit, Feuchtigkeit und Kälte. Bei einem modernen Wohnkeller ist das mitnichten der Fall, weshalb er in Immobilienanzeigen oftmals als Souterrain-Wohnung angeboten wird. Es handelt sich dabei um Räume, die im Unter- oder Kellergeschoss eines Gebäudes liegen. Ihr Fußbodenniveau liegt unterhalb der Erdoberfläche, wobei ein Teil der Fenster über die Erdoberfläche hinausragt und so für ausreichend Tageslicht in den Kellerräumen sorgt.

Der zusätzliche Raum im Keller bietet eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten und Ideen, die sich umsetzen lassen. So kann der entstandene Wohnraum als Einliegerwohnung ebenso genutzt werden wie als

• Arbeitszimmer
• Gästezimmer
• Partykeller
• Hobbykeller
• Wellnessbereich
• Spielzimmer für die Kinder
• Entertainmentbereich

Welche Vorteile bietet ein Wohnkeller?

Der Wohnkeller bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich, denn die Nutzung der Räumlichkeiten ist vielfältig. Aufgrund der steigenden Kosten für Grundstücke liegen für Bauherren die Vorteile für einen Wohnkeller klar auf der Hand.

Als kleine und abgegrenzte Wohneinheit bieten die Räume einen Platz für Eltern oder heranwachsende Kinder. Wird die Wohneinheit als Einliegerwohnung vermietet, sorgen die regelmäßigen Mieteinnahmen für Sicherheit bei der Finanzierung. So lassen sich die Mehrkosten für den Bau eines Wohnkellers schnell wieder amortisieren.

Durch die wohnliche Gestaltung der Räume wird der Keller Teil des Hauses und nicht zu einer ungeliebten Abstellfläche oder einem Stauraum.

Zusammenfassung der Vorteile:

• Platz für Arbeitszimmer (Home Office)
• Abgeschirmtes Musikzimmer
• Als Schlafraum im Sommer – garantiert angenehme Temperaturen
• Vermietung als Einliegerwohnung, um Finanzierung zu sichern

Welche Bauvorschriften und Genehmigungen sind beim Bau eines Wohnkellers zu beachten?

Soll der Keller als Wohnkeller genutzt werden, sind laut der Landesbauordnungen verschiedene Vorschriften zu beachten. Die Landesbauordnungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden, sodass es ratsam ist, sich vor dem Bauvorhaben beim zuständigen Bauamt umfassend zu informieren.

Ist für Bauherren klar, dass sie den Keller zu Wohnzwecken nutzen möchten, muss dies bereits bei der Planung des Hauses berücksichtigt werden. Im Vergleich mit einem Nutzkeller sind die Anforderungen mit einem hohen Aufwand und somit auch mit Mehrkosten rund um das Bauvorhaben verbunden.

Folgendes muss von Anfang an bedacht werden:

• Deckenhöhe: Bei einem Wohnkeller liegt die Deckenhöhe bei mindestens 2,30 Meter. Dies wird im Landesbaurecht vorgeschrieben. In Bayern und in Nordrhein-Westfalen beträgt die Höhe der Decke sogar 2,40 Meter. Für die richtige Wohlfühlatmosphäre raten Architekten eher zu einer Deckenhöhe von 2,50 Meter.
• Belüftung und Licht: Gemäß der Landesbauordnung (LBO) müssen auch bestimmte Vorschriften in Bezug auf die Belüftung und den Einbau von Fenstern eingehalten werden. Mit einer automatischen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung lassen sich nicht nur Heizkosten sparen, sondern es werden auch Schäden durch falsches Lüften vermieden. Für Fenster und sonstige Lichtöffnungen werden mindestens 10 bis 12,5 % der Raumfläche vorgeschrieben.
• Heizmöglichkeiten – Im Gegensatz zum reinen Nutzkeller gelten bei einem Wohnkeller die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dabei darf der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) nur maximal 00,3 betragen. Um diese zu erreichen, ist nicht nur eine entsprechende Wärmedämmung vorgeschrieben – die Räume im Keller müssen auch beheizt werden. Die Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) schreibt für den Wohnkeller eine Rundum-Dämmung vor, um Energieverluste zu vermeiden.
• Brandschutz und Rettungswege – Hierzu müssen die örtlichen Vorschriften rund um den Brandschutz eingehalten werden. Erforderlich ist ein zweiter Fluchtweg.
• Nutzung als Einliegerwohnung – Bei einer solchen Nutzung muss die Wohneinheit abgeschlossen sein und einen separaten Zugang haben.  Des Weiteren sind ein eigener Wasserzähler sowie ein eigener Stromkreis mit Sicherungskasten Pflicht.

Wie gestaltet man einen Wohnkeller funktional und ästhetisch ansprechend?

Ausreichend Tageslicht ist das A und O für einen Wohnkeller. Gerade bei Häusern in Hanglage lässt sich dies sehr gut umsetzen. Dabei gilt es darauf zu achten, dass Licht möglichst tief einfallen kann. Dies kann mit dem Anlegen von künstlichen Böschungen erreicht werden. Beliebt sind auch einfache Lichtschächte, die für einen ausreichenden Lichteinfall sorgen.

Wohnkeller sind oft sehr anfällig für Schimmel aufgrund der Feuchtigkeit und durch falsches Lüften. Neben einer guten Wärmedämmung muss auch für eine gute Isolierung gesorgt werden.

Für den Wohnkeller sind sanitäre Anlagen wie Bad, WC und Dusche ein Muss. An die entsprechenden Anschlüsse muss bereits bei der Planung gedacht werden.

Die Inneneinrichtung und die Möblierung sollten möglichst hell und freundlich gestaltet sein. Mit entsprechenden Bodenbelägen und Wandverkleidungen lässt sich das leicht erreichen.

Nicht zu vergessen ist der entsprechende Einbruchschutz für den Wohnkeller. Beim Grundriss sollte daher auf Fenster und Türen mit Einbruchhemmung geachtet werden. Sicherlich sorgt eine Vergitterung für Sicherheit, doch leidet hier die Ästhetik deutlich.

Für mehr Gemütlichkeit kann auch ein Kamin im Wohnkeller sorgen. Durch das Prasseln des Feuers, der wohligen Wärme und dem typischen Geruch wird sofort ein Gefühl von Wohlfühlen vermittelt.

Bei künstlichem Licht ist es wichtig, zu Tageslichtlampen zu greifen. Diese verbrauchen zwar mehr Strom, können aber den mangelnden Lichtausfall gut ausgleichen. Alternativ können in gleichmäßigen Abständen Halogenstrahler an der Decke befestigt werden. So wird der komplette Raum mit Licht erfüllt.

Bei der Zimmeraufteilung im Wohnkeller ist darauf zu achten, dass der eigentliche Wohnraum in Richtung Süden oder Südwesten eingerichtet werden soll. So kann tagsüber viel natürliches Licht einfallen und der Gefahr eines Wärmestaus wird von Anfang an gegen gewirkt.

Wie lässt sich ein Wohnkeller optimal in das Gesamtkonzept des Hauses integrieren?

Im Idealfall haben Bauherren bereits beim Hausbau an den Kellerausbau zum Wohnkeller gedacht.  War dies der Fall, dann sind ausreichend große Fenster vorhanden und das Haus wurde entsprechend gedämmt. Leitungen für Elektrizität sowie für Wasser und Abwasser werden im Grundriss integriert und realisiert. Dabei wurde auch an die baulichen Vorschriften gedacht, denn einen Keller später zu einem Wohnkeller umzugestalten ist zwar nicht unmöglich, aber mit hohen Kosten verbunden.

Gemeinsam mit einem Architekten wird das Untergeschoss entsprechend geplant und bereits im Bauantrag berücksichtigt. Dies spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld, da keine extra Baugenehmigungen nötig sind.

Welche Möglichkeiten bieten sich bei der natürlichen Belichtung und Belüftung eines Wohnkellers?

Bei der Belüftung und für ausreichend Tageslicht sind Kellerfenster sehr wichtig. Damit eine gute Wärmedämmung garantiert ist, darf nicht nur auf das Material der Fenster geachtet werden, sondern auch auf den Aufbau des Fensterrahmens. Des Weiteren ist es sinnvoll, dass Bauherren sich für eine entsprechend gute Verglasung entscheiden. Ganz wichtig ist dabei auch die Größe der Glasfläche, da diese entscheidend für den Lichteinfall ist. Um die Menge des Lichteinfalls zu steigern, bietet sich der Einbau von Lichtschächten an. Diese sollten eine möglichst helle Oberfläche haben und eine hohe Lichtreflexion bieten.

Um einer Schimmelbildung im Kellergeschoss vorzubeugen, müssen die Räume nicht nur beheizt, sondern auch gedämmt und isoliert werden.

Wie kann man den Wohnkeller vor Feuchtigkeit und Wassereintritt schützen?

Die weiße Wanne garantiert, dass der Wohnkeller nicht nur vor Feuchtigkeit, sondern auch vor Wassereintritt infolge von Starkregen oder bei einem zu hohen Grundwasserspiegel geschützt ist. Um den Keller vor stehendem Wasser aus dem Erdreich zu schützen, bietet sich der Einbau eines Drainagerohrs an. Bei bestehender Feuchtigkeit im Wohnkeller hilft das Stoßlüften bei kaltem und trockenem Wetter im Herbst und Winter. Des Weiteren kann schon beim Errichten der Immobilie ein spezieller Sanierputz auf die Kellerwände aufgebracht werden.

Welche Ausstattungsmöglichkeiten und Raumkonzepte sind für einen Wohnkeller denkbar?

Mit einem Wohnkeller kann ein effektiver Platz nach unten beim Hausbau geschaffen werden. Die Quadratmeterpreise für Grundstücke sind oftmals so hoch, dass Baufamilien nicht anderes übrig bleibt, als sich für eine kleinere Grundstücksfläche zu entscheiden und beim Grundriss das Untergeschoss zu Wohnräumen zu konzipieren. Die Räumlichkeiten bieten nicht nur Platz für die Haustechnik, sodass die Wohnfläche nicht darunter leidet. Ein großes Fenster in den Wohnräumen im Keller sorgt für ausreichend Tageslicht und/oder einen entspannten Blick auf den Garten. Auch lässt sich hier sehr gut eine Terrasse mit einem ebenerdigen Zugang realisieren.

Welche Kosten sind mit dem Bau und der Nutzung eines Wohnkellers verbunden?

Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, da jedes Ausbauvorhaben ein Unikat darstellt und von verschiedenen Faktoren abhängig ist. Üblicherweise liegen die Kosten für den Kellerausbau bei 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter.  Wird eine sehr hochwertige Ausstattung gewählt, dann können die Kosten auch deutlich höher liegen. Bauherren sollten im Schnitt bei einem Wohnkeller mit einer Wohnfläche von 30 qm mit Kosten von 30.000 bis 60.000 Euro rechnen. Durch Eigenleistungen lassen sich die Kosten für den Ausbau deutlich reduzieren.

Bisher gibt es noch keine spezielle Förderung für den Wohnkeller. Allerdings lassen sich die gängigen Förderprogramme nutzen, sodass bei einem Neubau das KfW-Wohneigentumsprogramm greift.

Wie beeinflusst ein Wohnkeller den Immobilienwert?

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass 5 bis 10 % Mehrkosten für einen Keller 30 bis 40 % mehr Lebensraum schaffen.  Zusätzlich sorgt der Keller für eine Steigerung des Immobilienwertes. Häuser mit einem Keller lassen sich zu einem höheren Preis verkaufen.

Wie lässt sich ein Wohnkeller nachträglich in ein bestehendes Haus integrieren?

Ein bestehendes Haus mit einem Nutzkeller kann nachträglich zu einem Wohnkeller umfunktioniert werden, wenn die Grundvoraussetzungen der LBO erfüllt werden können. Sicher können nachträglich Fenster und Lichtschächte eingebaut werden, schwieriger wird es jedoch bei der geforderten Höhe für die Decken. Des Weiteren wird für den Umbau eines Nutzkellers in zusätzlichen Wohnraum eine Baugenehmigung benötigt. Die Baukosten und somit auch die Nachteile überwiegen deutlich, sodass es sich kaum lohnt, den Umbau des Nitzkellers in Angriff zu nehmen.

Fazit zum Wohnkeller

Um ein Untergeschoss als zusätzliche Wohnung zu nutzen, erfordert diese eine Menge an Baukosten. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder gar einen späteren Ausbau handelt. Allerdings steht dem Vorhaben ein deutlich höherer Wohnwert gegenüber und bei einer Vermietung lassen sich Mieteinnahmen erzielen, die bei der Finanzierung eine Hilfe sind. Bei einem gelungenen Bauvorhaben wird aus dem Keller ein attraktiver Wohnraum, der gerne genutzt wird.